California aprueba nueva ley para facilitar la construcción de viviendas para los residentes desde 2026

California dio otro paso para enfrentar su déficit de vivienda. El gobernador Gavin Newsom promulgó la ley SB 79, una normativa que transformará la forma en que se desarrolla vivienda en zonas urbanas. El texto, aprobado por la Legislatura y respaldado por diversas agencias estatales, permitirá que miles de lotes cercanos al transporte público puedan destinarse a edificios multifamiliares.

La medida, según documentos oficiales del Estado, busca aprovechar la infraestructura existente y responder a la creciente demanda de viviendas asequibles en áreas donde los precios han expulsado a gran parte de la población trabajadora.

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¿Qué cambia con la nueva ley SB 79 en California?

A partir del 1 de julio de 2026, todos los condados con al menos 15 estaciones de tren o sistemas guiados —entre ellos Los Ángeles, San Diego, San Francisco, Alameda, Santa Clara, San Mateo, Orange y Sacramento— deberán permitir la construcción de edificios residenciales de mayor densidad alrededor de estaciones de transporte. La normativa autoriza:

• Edificios de hasta 75 pies de altura (unos 23 metros) en terrenos ubicados a un cuarto de milla (aprox. 400 metros) de estaciones de tren, metro o tranvía.
• La construcción también será posible en áreas ubicadas a media milla (800 metros), aunque bajo estándares más flexibles de altura y densidad.

Antes de esta ley, la zonificación local restringía o bloqueaba proyectos multifamiliares cerca de sistemas de transporte masivo, incluso en áreas ideales para promover movilidad sostenible.

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¿Cuáles son los objetivos de la nueva ley SB 79?

El senador Scott Wiener, autor del proyecto, destacó que California "no resolverá su crisis de vivienda sin aumentar la densidad habitacional en zonas estratégicas". Según la Oficina del Gobernador, esta medida forma parte de una agenda estatal más amplia para acelerar la producción de viviendas. Las autoridades estatales sostienen que la SB 79 persigue tres metas centrales:

1. Aumentar la oferta de vivienda asequible en ciudades donde los precios han alcanzado máximos históricos.
2. Incentivar que más personas vivan cerca de sistemas de transporte para reducir la dependencia del automóvil.
3. Disminuir la congestión en los principales corredores urbanos.

¿A quiénes afectará la nueva ley de vivienda en California?

Los terrenos ubicados dentro de los radios establecidos —400 y 800 metros alrededor de estaciones ferroviarias, metro o paradas de tránsito rápido— podrán destinarse a desarrollos multifamiliares. Esto incluye zonas urbanas tradicionalmente residenciales de baja densidad donde, hasta ahora, la construcción de edificios estaba bloqueada por ordenanzas locales.

• Los proyectos deberán incluir un porcentaje mínimo de unidades asequibles, según las reglas de cada jurisdicción.
• Los desarrolladores tendrán que cumplir requisitos laborales y de contratación establecidos por la ley.

Impacto en gobiernos locales y desarrolladores

Uno de los cambios más profundos es que la SB 79 limita la capacidad de los municipios para bloquear este tipo de proyectos. El Estado podrá aprobar directamente las construcciones si cumplen los parámetros de la ley, incluso si hay oposición local.

Los gobiernos municipales conservarán la posibilidad de proponer planes alternativos, pero estos deberán ser aprobados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California, y deberán garantizar niveles equivalentes de densidad y vivienda asequible. Para los desarrolladores, el nuevo marco:

• Simplifica la obtención de permisos.
• Reduce la discrecionalidad local que históricamente retrasaba o detenía proyectos.
• Prioriza la construcción en áreas subutilizadas pero bien conectadas con el transporte.

Otras leyes aprobadas de viviendas aprobadas en California

Todas forman parte del esfuerzo estatal por enfrentar una de las crisis de vivienda más severas del país. La SB 79 se suma a otras leyes de vivienda aprobadas recientemente:

• AB 628: define como inhabitable cualquier vivienda sin estufa o refrigerador funcional.
• AB 246: amplía protecciones para inquilinos en casos de desalojos.
• AB 414: establece nuevas reglas para la devolución de depósitos de seguridad.

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